-문 : 최근 건물터에 학교를 짓는 다고 쫓겨나가는 상인들을 보니 새삼 도시계획에 걸려 살던 터전을 빼앗기다시피 하던 한국의 예전 모습이 생각납니다. 미국에서도 그런 일들이 있을 수 있습니까.
-답 : 일단의 헌법의 테두리를 벗어나지 않는 한 가능하다고 답할 수 있습니다. 미국 헌법과 캘리포니아 주법 1방 19절에는 개인의 재산권 보호와 정부가 개인 재산을 차용하는 것을 제한하는 조항들이 이씁니다. 이러한 분야에 관련된 내용들을 법률용어로는 'Eminent Domail'이라 합니다. 다른 표현으로는 'Dondemnation'이라고도 합니다. 이 뜻은 정부가 공적인 목적을 위해 개인재신을 정당한 대가를 지불하고 취득할 수 있다는 것입니다. 하지만 여기서 중요한 단어들은 '공적인' 목적과 '정당한' 대가의 지불입니다. 우선 정당한 대가라는 것은 정당하고 공정한 시장가겻입니다. 따라서 '빼앗긴다'라기 보다는 강제로 팔게 하는 것이 더 적절한 표현이 됩니다. 그렇다면 정당한 시장가격은 어떻게 정하는가? 캘리포니아 법으로는 가장 최근에 특별한 시간제약이나 반드시 팔거나 사야만 했던 강압적인 상황이 아닌 조건에서 셀러가 팔 의도가 있었고 바이어가 살 의도가 있었던, 또한 서로가 무슨 이유로 그 부동산을 사용하려고 했는지 잘 아는 상황에서 이뤄진 가격중에서 최대치로 잡게 되 있습니다. 이 금액에 동의 하지 않을 경우에는 배심원 재판의 권리도 있습니다. 다시말해 배심원의 보통사람 여러명의 의견으로 가격을 확정 지을 수 있는 제도라고 하겠습니다. 가주법으로는 이 가격이 정해지는 기분 날짜는 정부가 가격을 법원에 공탁하거나 공시, 혹은 재판하는 날짜 중에서 가장 현실성 있는 날로 잡게 되어있습니다. 공적인 목적이라는 것은 비교적 넓게 해석됩니다. 그 사용도가 모든 공공에게 개장되는 그런 장소를 제공하기 위한 것이 아니라도 공공의 이익이 되는 일이라면 가능합니다. 따라서 빈곤지역의 아파트 재개발 등도 공적이 목적이 될 수 있습니다. 또한 반드시 정부단체가 직접 개발 해야 하는 것도 아닙니다. 낙후되거나 문제성이 있는 우범지역 등에 사기업들이 정부의 협조를 받아 쇼핑센터나 영화관 시설 등을 짓기 위한것도 공적인 목적에 해당된다는 법률적 해석이 현재의 경향입니다. 이같이 정부가 개인 재산을 차압하는 경우 장사를 하거나 세든 사람은 보상을 받을 수 있습니다. 많은 주들과는 달리 캘리포니아에서는 정부 차압시 배상금 계산에서 비지니스의 권리금 혹은 자리세(Goodwill)을 인정합니다. 눈에 보이지않는 자산인 권리금은 장소, 명성, 단골 등의 여러 요인으로 모일 수 있는 금전적 가치로 대게 비지니스의 매매시 가장 큰 값어치를 갖는 요소입니다. 보통 배상을 할 때에는 정부가 특별한 경우가 아니면 부동산 주인과 그 세든 테넌트를 모두 감안해 한번에 보상하게 되어있습니다. 일반적으로 모든 상용건물 리스는 에미넌트 도메인에 관련된 조항이 있어서 배상금의 배당이 이에 따라 결정됩니다. 하지만 이러한 조항이 확정되어 있지 않은 경우 건물 전체의 배상약을 건물주와 테넌트가 나누는데 그 기준은 현 테넌트의 비지니스와 리스의 가치 등을 감안해 배분합니다. 따라서 현 시장가보다 싼 세를 내고 있던 테넌트의 경우 상대적으로 배당금이 많아집니다. 정부가 하는 일인테 반대하거나 배상액을 트집잡으면 나중에 손해배상 등을 해야하는 지와 반대로 성공적으로 차압을 막거나 배상금을 올리면 정부로 부터 변호사 비용을 받을 수 있는 지도 많은 분들이 질문 하십니다. 그러나 둘다 아닙니다. 승소할 경우 들어간 법원인지세 등의 비용은 받을 수 있지만 그 금액은 전체 들어가는 변호사 비용은 아닙니다. 하지만 이러한 일들을 도와주는 전문변호사들은 컨틴전시(승소시에 이긴 금액에서 일정비율을 변호비로 나누기로 하는 제도)로 재판을 밭는 경우도 있습니다.
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